按揭证券化法律思考
作者 程莹莹 辽宁大学2001级法律硕士
房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 。其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 。最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①
对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定："借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定："借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
建立健全按揭一级市场的风险防范机制 按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平比不良贷款率还是高的。建设银行个人住房贷款逾期率（逾期6个月以上）为2.31％，相比较，香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.29％，麦格里证券有限公司的贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.4％。②目前正在试点的上海资源信有限公司是建立我国个人信用评级机构、完善个人信用审核制度的重要尝试，并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善，按揭贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险的未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大CMHC在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法，都值得我国推进按揭证券化进行研究借鉴。
①住房按揭法律问题研究 作者 王涌泉
②澳大利亚和香港特区住房抵押贷款证券化考察报告 作者 曹金彪
无锡市航道管理条例
江苏省无锡市人大常委会
无锡市航道管理条例
无锡市航道管理条例
（2010年10月28日无锡市第十四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议制定 2010年11月19日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了加强航道管理，保障航道安全畅通，促进国民经济和社会发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内除长江以外内河航道的规划、建设、养护、管理以及其他与通航有关的活动，适用本条例。
第三条 市、县级市、区交通运输主管部门按照规定的权限，负责所辖范围内的航道管理工作；交通运输主管部门所属的航道管理机构负责航道的具体管理工作。
发展和改革、水利、规划、国土资源、环境保护、市政和园林等有关部门按照各自的职责，做好航道管理的相关工作。
第四条 市、县级市、区人民政府应当将航道发展纳入本行政区域国民经济和社会发展规划，将航道的建设、养护和管理资金纳入财政预算，并支持和鼓励多渠道筹集建设资金。
第五条 航道和航道设施受法律保护，任何单位和个人不得破坏或者非法占用。
任何单位和个人有权对破坏航道、航道设施和影响航道通航安全的行为进行制止和举报。
对航道保护、航道抢险等作出突出贡献的单位和个人，由当地人民政府或者交通运输主管部门给予表彰和奖励。
第二章 航道规划
第六条 市航道规划应当根据国民经济和水运发展的实际，按照统筹兼顾、综合利用的原则编制，符合城市总体规划和太湖水环境综合治理规划，与国家和省干线航道网规划、防洪规划、土地利用总体规划等相关规划相衔接。
有关部门编制或者修改各类规划，涉及航道的，应当与航道规划相协调。
第七条 市航道规划由市交通运输主管部门会同规划、水利和国土资源等部门编制，经省交通运输主管部门以及专家论证后，按照规定报经批准。
市航道规划应当根据综合交通运输体系、经济发展和水运功能调整适时修订，修订程序按规划编制程序执行。
第八条 市航道规划内的航道，规划等级高于现状等级的，实行航道规划控制线制度。
航道规划控制线按照航道规划等级的航道中心线或者现有深泓线向两侧予以控制。航道规划中已划定规划控制线的，按照其控制线范围予以控制；尚未划定规划控制线的，控制范围由市交通运输主管部门会同规划、水利和国土资源等有关部门根据航道规划确定。
航道规划控制线范围内的规划控制，由规划主管部门负责实施。
第九条 航道通航功能的取消，应当符合航道规划，由县级市、区人民政府或者市有关部门提出方案，进行技术经济论证，经市人民政府审核，并按照规定报经批准。
第三章 航道建设和养护
第十条 交通运输主管部门应当加快航道建设，改善航道通航条件，提高船舶通行能力，并根据航道规划编制航道基本建设项目计划，按照有关规定报经批准后实施。
航道管理机构应当按照先干线后支线、先急后缓的原则制定辖区内航道养护计划并组织实施，保持航道处于良好的技术状态，保障航道畅通。
第十一条 航道工程建设用地应当纳入土地利用总体规划。新建、改建、扩建航道需要的土地，可以由县级以上人民政府通过划拨方式安排。沿线各级人民政府应当做好航道建设用地有关工作。
第十二条 航道建设和养护应当执行相关的技术标准和规范，满足航道畅通要求，综合考虑行洪安全、水上交通安全和生态环境、人文景观保护的要求。
第十三条 航道整治应当符合防洪安全要求，并事先征求水利部门的意见。水利部门调整水系、进行河道整治涉及航道的，应当兼顾水运需要，符合通航标准和航道技术规范，并事先征求航道管理机构的意见。
第十四条 交通运输主管部门应当会同规划、水利、国土资源等部门统筹规划，根据需要在干线航道的船闸、货物集散地、船舶待泊区等逐步建设水上服务区、站，提高航道综合服务能力。
新建、改建、扩建干线航道建设水上服务区、站的，应当与干线航道主体工程同步规划、同步实施。
第十五条 各级人民政府、交通运输主管部门应当按照绿化专项规划和航道养护技术规范的要求，因地制宜绿化、美化航道，航道沿线的单位和个人应当配合。航道绿化景观设施建成后，应当及时移交市政和园林等管理部门。
第十六条 通航河流上的桥梁由权属单位负责管理、维护。无法确定权属单位的桥梁，由所在地县级市、区、镇人民政府负责管理、维护；其中跨行政区域的，由其共同上一级人民政府指定一个所在地人民政府负责管理、维护。
新建、改建桥梁经验收合格后，应当落实管理、维护单位，并及时做好移交工作。
第四章 航政管理
第十七条 航道管理机构对航道、航道设施和航道规划控制线范围依法实施管理和保护。
航道管理机构应当根据航道条件和航运需要，合理配置和调整航标，保证航标处于正常技术状态。
航道管理机构应当根据需要对航道规划控制线范围设置界限标志。
第十八条 禁止下列侵占、损坏航道的行为：
（一）在通航水域内设置固定渔具、种植水生植物或者围河养殖；
（二）倾倒砂石、泥土、垃圾和其他废弃物；
（三）擅自填河、填滩占用航道；
（四）向航道排放泥浆、使用开底泥驳船；
（五）危害、损坏航标、标志标牌和整治建筑物等航道设施；
（六）占用通航水域过驳作业；
（七）船舶超过航道等级限制使用航道；
（八）损坏航道绿化；
（九）在航道边坡、航道边坡外侧五米以及航标周围二十米范围内堆放物料、建造房屋，在航标周围二十米范围内设置非交
通标志标牌；
（十）其他侵占、损坏航道及航道设施或者影响航道通航条件的行为。
第十九条 在航道内采挖砂石、泥土，应当按照水利、交通运输主管部门批准的要求进行，不得恶化通航条件。
第二十条 航道管理机构应当在航道起讫点或者出入口设置告示标牌，告示航道的通航标准。
第二十一条 除必要的水利工程设施和航道建设、维护需要外，在航道规划控制线范围内禁止建设永久性建筑物、构筑物。确需占用驳岸、护坡、航道工程建设用地，修建临时性建筑物、构筑物的，应当事先经航道管理机构批准。
修建临时性建筑物、构筑物的期限不得超过六个月，确需延期占用的，应当按照有关规定另行办理手续。
第二十二条 建设或者设置下列涉航设施，应当符合航道规划、通航标准和航道技术规范，其施工设计图、施工方案应当事先经航道管理机构审查同意：
（一）桥梁、隧道、渡槽、专用航道交叉口；
（二）跨河、过河、临河缆线和管道；
（三）码头、水上服务区、驳岸、护坡、取排水口、栈桥、渡口、锚地、趸船以及围堰、护桩、墩台等设施；
（四）船坞、滑道、装卸设施；
（五）标志标牌。
涉及河道管理的，应当按照有关法律、法规的规定报水利部门审查同意。
第二十三条 在审批或者建设、设置第二十二条第一款规定的设施过程中，施工设计图、施工方案确需变更的，建设单位应当向原审查的航道管理机构重新办理手续。
建设单位拆除第二十二条第一款规定的设施，应当符合通航标准和航道技术规范。
第二十四条 在航道上建设桥梁、拦河闸坝、专用航道交叉口、隧道、渡槽、码头、缆线和管道，建设单位应当通知航道管理机构参加项目论证、设计文件审查、施工放样和竣工验收。
涉及航道的桥梁、隧道设施建设，建设单位应当根据航道管理机构的要求进行专题论证。
第二十五条 码头、船坞等临河设施的建设或者设置，应当符合国家、行业和省有关标准、规范。
第二十六条 拆除航道上的桥梁等建筑物、构筑物，水中墩柱等基础顶标高应当符合下列规定：
（一）五级以上航道应当拆除至规划航道等级底标高以下二米；
（二）六级以下航道应当拆除至规划航道等级底标高以下一米；
（三）实际河底标高低于规划航道等级底标高的，以实际河底标高为准。
第二十七条 因工程建设需要在航道内临时设置堤坝、围堰、护桩、沉箱和墩台等碍航设施，建设单位或者施工单位在施工作业前，应当与航道管理机构签订航道使用和清除障碍合同。
第二十八条 经依法批准从事与航道有关的建设活动或者使用航道岸堤、护岸等设施的，在建设活动结束后或者使用终止时，建设单位或者施工单位应当恢复航道原状，并经航道管理机构验收合格。
逾期不恢复或者不按照要求恢复到位的，经航道管理机构催告后仍不恢复或者恢复不到位的，由航道管理机构代为恢复，费用由建设单位或者施工单位承担。
第二十九条 在航道上建设拦河闸坝的，建设单位应当按照航道通航标准和航道规划等级的要求与主体工程同步建设过船建筑物。
施工期间，建设单位应当按照航道管理机构要求设置临时航道和必要的助航设施，保障船舶的正常通航，所需费用由建设单位承担。
第三十条 从事泥浆水上运输经营的单位在运输前应当将船只数、停靠点、时间、线路、消纳场所书面告知航道管理机构，并与航道管理机构签订航道使用管理协议。
从事泥浆水上运输经营的船舶，应当符合国家有关规定和技术规范的要求，不得擅自安装、改装、存放各类排放泥浆设施。
第三十一条 从事与航道有关的建设活动，建设单位或者权属单位应当按照航道管理机构的要求设置专设标志和标牌，并负责维护，使其保持良好的技术状态。
自行设置和维护专设标志和标牌确有困难的，可以委托航道管理机构设置和维护，其费用由建设单位或者权属单位承担。
第三十二条 与通航有关的设施，其所有人或者使用人应当加强巡查和维护，确保设施完好和通航安全。
因使用功能改变、航道等级调整等因素，导致与通航有关的设施不能满足航道管理要求的，应当按照规定进行改建。
第三十三条 开展水上旅游、水上运动、水上科研、水上经营等开发利用活动，不得影响通航安全、损害航道及其设施。有关部门在审批前，应当征求航道管理机构的意见。
第三十四条 航道疏浚、清障作业单位应当具有相应的资质，操作人员应当具备相关专业技术或者岗位技能。
在航道上实施疏浚、清障作业，应当符合航道疏浚、清障技术规范。施工单位应当将作业范围和废弃物弃置地点书面告知属地航道管理机构，并提交相关资料。
第三十五条 因工程建设、生产经营确需占用、移动、拆除航道设施的，应当事先经航道管理机构同意；造成航道改道的，应当按照程序报有关部门审批。移动、拆除和改道费用由建设单位承担。
第三十六条 损坏航道驳岸、护坡和其他航道设施的，应当按照规定予以修复或者赔偿；经批准使用航道驳岸、护坡和其他设施的，应当按照规定予以补偿。
第五章 法律责任
第三十七条 违反本条例第十八条第三项规定，擅自填河、填滩占用航道的，由航道管理机构责令改正，可以处以一千元以上五千元以下罚款；情节严重的，处以五千元以上二万元以下罚款。
违反本条例第十八条第四项规定，向航道排放泥浆、使用开底泥驳船的，由航道管理机构责令改正，可以处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，处以二万元以上五万元以下罚款，并解除与其签订的航道使用管理协议。
第三十八条 违反本条例第十九条规定，未经批准或者未按照批准的要求在航道内挖取砂石、泥土的，由航道管理机构责令立即停止作业，补办手续，限期清除碍航物体，并处以一千元以上二千元以下罚款。
第三十九条 违反本条例第二十一条规定，擅自占用驳岸、护坡、航道工程建设用地修建临时性建筑物、构筑物的，由航道管理机构责令停止作业，补办手续，或者限期清除碍航物体，并处以一千元以上五千元以下罚款。
第四十条 违反本条例第二十二条第一款规定，擅自建设、设置临河缆线和管道、标志标牌、渡口、锚地、围堰、护桩、墩台等设施的，由航道管理机构责令停工、补办手续或者限期清除，并处以一千元以上五千元以下罚款；造成航道碍航或者断航的处以五千元以上二万元以下罚款。
第四十一条 违反本条例第二十三条第二款、第二十六条、第二十八条第一款规定，建设单位或者施工单位未按照规定拆除与通航有关的设施或者未恢复航道原状的，由航道管理机构责令改正，逾期不改正的，处以二千元以上一万元以下罚款。
第四十二条 违反本条例第二十九条第一款规定，建设单位未按照要求与主体工程同步建设过船建筑物的，由航道管理机构责令改正，逾期不改正的，处以十万元以上十五万元以下罚款。
违反本条例第二十九条第二款规定，建设单位未按照要求设置临时航道和必要的助航设施的，由航道管理机构责令改正，逾期不改正的，处以二千元以上一万元以下罚款。
第四十三条 违反本条例第三十条第一款规定，未书面告知航道管理机构从事泥浆水上运输活动的，由航道管理机构责令改正；未按照告知的船只数、停靠点、时间、线路、消纳场所运输泥浆的，责令改正，可以并处二千元以上五千元以下罚款。
违反本条例第三十条第二款规定，擅自安装、改装、存放各类排放泥浆设施的，由航道管理机构责令改正，可以处以二千元以上一万元以下罚款。
第四十四条 违反本条例的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第四十五条 依照本条例规定行使监督管理权的部门、单位及其工作人员在实施航道管理过程中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十六条 本条例下列用语的含义是：
（一）航道是指依照有关法律、法规和本条例的规定确定的江河、湖泊、水库、运河、渠道中供船舶、排筏航行的水域。
（二）航道设施是指航道的助航导航和通信设施、整治建筑物、过船建筑物、航道测量标志、航道处、站房、航道服务区、站、航道管理船舶停靠基地、停泊锚地和其他航道工程设施。
（三）航道通航条件是指航道的尺度、通航净空、通航流量、水位、水流等构成航道功能的基本要素。
第四十七条 本条例自2011年3月1日起施行。
