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　　随着我国经济社会迅猛发展，城市规模日益扩大，老百姓生活水平不断提高，不动产交易和权属变动频繁，大量的不动产纠纷被起诉到法院。 民事诉讼法第三十四条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。 ”这一条文通常被认为是我国民事诉讼法中规定的三类国内专属管辖规则之一。但是，目前对于究竟什么是不动产纠纷还缺乏明确界定，司法实践中对此理解不一，理论界更是众说纷纭。 带来的直接后果就是当事人在发生不动产纠纷时常常面临着多家法院可供选择起诉的情形，因而容易发生管辖权争议。 而管辖法院的确定是纠纷得到公正、及时解决的前提，鉴于实践中这一问题日益受到关注，笔者即以此为基点对该问题展开探索以期获得合理的解决方案。
一、不动产纠纷专属管辖规则适用的理解冲突
自民事诉讼法确定不动产纠纷专属管辖规则以来，目前为止对于不动产纠纷的理解尚未形成统一的认识。 无论是实务界还是理论界，对此解说纷纭。
不动产纠纷管辖在我国法院管辖体系中的地位
我国民事诉讼中的管辖，是各级法院之间和同级法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。 按照目前的审级制度安排，我国法院系统分为最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院以及基层人民法院四级，实行的是两审终审制。管辖制度的作用之一，就是确定某个纠纷的具体管辖法院。 民事诉讼法将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖以及指定管辖四大类，其中，地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖和协议管辖六小类。
专属管辖往往是基于社会公共利益目的而规定的，因而不允许当事人通过协议管辖来改变专属管辖。[1]不动产纠纷主要涉及的是专属管辖问题。 所谓专属管辖，是法律规定的某类案件职能由特定法院管辖，其他法院无管辖权，当事人不得以协议方式变更管辖。协议管辖主要适用于合同纠纷，它是由当事人在法律允许范围内事先约定管辖法院，一旦发生纠纷即将纠纷提交唯一确定的管辖法院进行处理，因而排除了其他法院的管辖权。因此，专属管辖是相对于协议管辖而言的，它是依据管辖是否由法律强制规定，不允许当事人协商变更为标准而作的一种分类。
确定不动产纠纷管辖法院的两种途径在我国的司法实践中，主要存在着两种不同观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种截然不同的方式来处理其管辖问题。
1．不加区分。 该观点认为，应当遵从法律条文的字面表述，所有涉及不动产的纠纷不必区分其性质和类型，均由不动产所在地法院管辖，即：不动产纠纷作为一个整体概念，不再做任何细分，凡是涉及不动产的纠纷一律由不动产所在地的人民法院管辖。 该观点的理由有二：其一，民事诉讼法第三十四条第（一）项规定并未对不动产纠纷作出明确规定，因而只能从字面上进行语义解释，不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；其二，由不动产所在地管辖此类纠纷存在诸多便利，不仅方便管辖法院对不动产进行调查、勘验，及时查明案件，还有助于案件最终得到顺利执行。
2．加以区分。 该观点则认为，并非所有不动产纠纷均为专属管辖，应以立法者确立专属管辖制度的意图为出发点，与不动产有实质联系的纠纷，如土地确权、房屋质量等纠纷才适用专属管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷就没有专属管辖的必要。但是，该观点的主张者对何为与不动产有实质联系、如何认定不动产牵连诉讼，对不动产纠纷还可适用何种管辖规则等问题均没有给出明确的答案。实践中，持此种观点的法官只能凭借自身审判经验和依靠审判先例来加以判断。
应当说，上述两种处理方式及其观点都存在一定的合理性，但笔者认为第二种观点更为科学。因为按照第一种观点，将不动产纠纷如果不加区别笼统地界定为凡是涉及不动产的纠纷，不考虑其是属于合同纠纷还是物权纠纷，无论在立法还是实践中都容易发生冲突。 比如：专属管辖的另一项规定就是遗产继承纠纷，法律规定其管辖法院为被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院，此处的“主要遗产”显然不仅仅是不动产，而一旦具体个案中的遗产涉及了不动产，那么，是否该适用不动产纠纷专属管辖的规定呢？此时，如果将不动产纠纷扩大解释成凡是涉及不动产的纠纷，显然会将法官带入法律适用的尴尬境地。 因此，不加甄别地将不动产纠纷理解成凡是涉及不动产的纠纷是一种典型的机械思维，没有从立法目的和法律精神出发，是对不动产专属管辖制度立法意图的误解。 因此，当务之急应当从立法原意出发，对不动产纠纷的性质和类型进行合理界定，并明确相应的管辖规则，以弥补现行立法的不足，有效解决司法实践中的困惑。
二、设置不动产纠纷专属管辖制度的立法意图
民事诉讼法设立不动产纠纷专属管辖制度的目的，很大程度上是基于对不动产自身的物理情状和法律属性的综合考虑。 不动产是相对于动产而言的。 根据物权法的规定，物包括不动产和动产。 物可因以下两个原因而成为不动产：一是因其自然属性而成为不动产，即该物天然地属于不可移动的财产，土地便是唯一具备这一特征的物；二是因其附着于土地而不可动，这是因为土地属于绝对不可动的财产，附着于土地或固定于土地上的许多物就成为不动产，包括三类：一是生长的庄稼、植物和树木；二是人类添置或建筑在土地上的建筑物，如房屋、桥梁、道路等其他设施；三是因安装或装饰于房屋成为房屋上不可分割的组成部分的物。[2]因此，不动产就是指不能移动或者移动后会降低甚至丧失其价值的财产，比如土地就属于绝对无法移动的财产，而生长在土地上尚未到收割季节的庄稼就属于移动之后将减损或者灭失价值的财产。 不动产所在地，是不动产与某一地点存在着的客观的相对固定不变的一种联系，它表明了不动产所属的空间方位，同时作为静态的联结点，是确定纠纷由哪家法院管辖的一个联系因素。
专属管辖制度的设置，是为了对那些事关国家利益、社会利益，影响社会稳定的纠纷给予更强的国家干预，以排除当事人的协议管辖和人为干扰导致可能的不确定、不公正的司法裁判结果，从而更好地维护社会稳定，保障公民财产权利。其充分考虑了不动产三个方面的属性。
1．不动产具备财产性。 物权法已经明确规定，物权的客体包括动产和不动产，并对不动产进行了明确界定。现阶段，不动产作为一类独特的财产，比如房屋、土地等，其价值一般都较大且难于估算。 一旦发生争议，因不动产本身的价值属性所决定，即使是小小的一点让步也可能导致相当大的损失，因此当事人通常难以让步，协商解决的可能性较小。这是不动产具备较大经济价值的财产属性所决定的。 不动产纠纷专属管辖的目的之一，就是为了在诉讼中方便对不动产进行勘验和价值评估，不动产所在地法院因而具备天然便利。
2．不动产的不动属性所决定。 不动产从字面意义上理解，就是不能移动的财产，或者将其移动将导致其价值减损甚至丧失，以至于移动之后没有任何意义的一类特殊财产。包括客观上确实不能移动的财产，比如土地、房屋，以及能够发生移动但发生移动之后物的经济价值将大大减损的财产，比如土地上尚未成熟的庄稼。不动产虽然不能移动，但与不动产息息相关的纠纷当事人却是可以自由移动的个体。 当事人争诉的目的就是要实现不动产的经济价值，如果移动财产将得不偿失，那么当事人也就只能“迁就”该财产的所在地就近处理纠纷。
3．方便诉讼中对不动产采取各种措施。 俗话说：跑得了和尚，跑不了庙。 不动产既然不能移动，那么进入到诉讼程序后，法院必然要对其采取查封等相应的措施，以回应当事人对不动产的权利需求。由不动产所在地法院管辖，既能方便法院对案件的审理和权属状况进行调查，又能够方便对不动产实施保全和执行。而这一切都与当事人的不动产权益实现息息相关。
三、不动产纠纷管辖规则适用偏差的解决路径
如何更加合理地解决不动产纠纷专属管辖的实践分歧，是实现当事人不动产权益，减少当事人诉累和法院管辖之争的有效路径。 实践中，很多不动产纠纷的管辖法院多是依据不动产所在地来确定的，尽管这种方式能够有效地解决争议、提高效率，但难免有“一刀切”的嫌疑。因为，这种方法并没有准确把握专属管辖设立的立法意图，而是简单地、不加区分地将凡是涉及不动产的纠纷统统推给不动产所在地法院来处理。 存在并不一定意味着合理。司法实践中多年来一直秉持的这种做法，并不一定就完全符合法律的基本价值。在法的运行环节，司法权的实际执掌者不能够仅仅按照自己的工作需要和便利任意地解释法律。因此，迫切要求各地法院统一认识，对不动产纠纷概念本身进行合理的解释，正确适用不动产纠纷专属管辖规则，还法律以真实的价值。
遵循两便原则，确保当事人充分选择权。
对不动产纠纷的管辖法院，应当遵循方便当事人尤其是原告方参与诉讼的原则。因为在很多案件中，涉案不动产大多是商品房，在现阶段商品房价格居高不下，商品房买卖十分活跃的情形下，还存在着一定程度的卖方市场。个体的买受人常常作为较为弱势的一方，其缔约能力和抗风险能力较差，难以与实力雄厚的卖方房地产开发商分庭抗礼。 因此，在司法实践中，应当赋予处于相对弱势的一方当事人以选择的权利，使他们能够选择向哪个法院起诉，确保其案件得到公正、及时的处理。最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》对“两便原则”的观点给予了支持。该批复内容如下：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”这一批复精神与法律规定并不矛盾，而且便于受理法院查明案情，从而正确、及时地审结案件，对我们今天处理各种不动产纠纷依旧具有指导意义。
把握立法目的，区别涉及不动产的纠纷类型。
准确理解不动产纠纷的概念，是合理划分不动产纠纷类型的前提。 我国民事诉讼理论界对不动产纠纷的理解主要有四种观点：一是不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；二是因不动产提起的诉讼，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁、侵权损害等方面的诉讼；三是因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、相邻权发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因地界不清发生争议而引起的诉讼等；四是法律上规定的不动产纠纷应当是指涉及不动产所有权的纠纷，而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的纠纷，比如关于不动产的租赁合同纠纷，对不动产的侵权纠纷等，都不应当属于专属管辖意义上的不动产纠纷。
上述四类纠纷按照其性质，实际上可分为权属类纠纷和合同类纠纷。不动产纠纷专属管辖，笔者认为应当限于不动产权属纠纷案件，只有这样理解，才与我国民事诉讼法的立法精神保持一致。不动产作为一种具有特殊物理形态的财产，其具有不可移动性和较大的经济价值，需要国家公权给予更多的关注。 但并不意味着所有与不动产相关的纠纷都是以不动产权属为争执目的。在很多情况下，不动产只是合同指向的财产内容之一，而并非全部内容。 在我国立法进程中，这一理念曾经几乎被最高人民法院的司法解释所确认。 最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第 9 条从实践角度出发，曾明确建议：“建设工程施工合同纠纷不适用民事诉讼法第三十四条有关专属管辖的规定。 ”尽管该司法解释的最终文本并没有确定这一条，但依旧在第 24 条中规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。 ”从这一条文可以看出，最高人民法院实质上是认可了建设工程施工合同纠纷案件并不属于民事诉讼法规定的不动产专属管辖范围的观点，应当适用合同纠纷一般地域管辖的规定。 正如某些学者主张的：“以不动产物权诉讼和不动产债权诉讼的划分为前提，前者均适用专属管辖，后者适用任意管辖”。[3]因此，不动产纠纷类型应当区别涉及不动产的合同纠纷和不动产权属纠纷，前者不属于专属管辖的范畴。 而从立法目的来看，民事诉讼法第三十四条实际上也是蕴含了这一立法意图的。
制定司法解释，有效避免法律适用的任意性。
理论分歧的存在，导致接受不同理论熏陶的法律职业者在对待不动产专属管辖问题上的不同理解。 各地处理不动产纠纷时，实践做法不尽一致，也给当事人带来了困惑。 民事诉讼法第三十四条的不动产纠纷专属管辖规则的设置并非不合理，但因为其内容过于原则，也相当笼统，导致实践层面困惑不已。笔者认为，不区分纠纷性质和类型而一味适用不动产所在地法院管辖的做法太过绝对。 应当以不动产纠纷的性质和类型来确定案件的具体管辖法院。 在民事诉讼法第三十四条继续发挥效力的前提下，法院系统内部应当早日统一认识。因为，如果法院和法官内部不统一认识，学界也缺乏统一的理论通说，司法机关适用法律的尺度不一，势必使国家的司法权威面临质疑。 因此，当务之急就是出台相应司法解释，根据不动产纠纷性质将其类型化，消除法院系统内部对不动产纠纷的不同理解，统一法律适用尺度，并使该规则具体化，操作性更强，也不再发生理解分歧。唯有如此，才能还原法律精神的本来面目，更加有效地确保裁判公正。



注释:
[1]李浩：“民事诉讼专属管辖制度研究”，载《法商研究》2009 年第 2 期。
[2]高富平：《物权法专论》，北京大学出版社 2007 年版，第 39 页。
[3]秦伟、李娜：“论不动产纠纷专属管辖”，载《学习论坛》2010 年第 11 期。


作者：陈丹. 重庆市沙坪坝区人民法院

出处:《人民司法》2012年第11期


【案情简介】
原告与被告系亲属关系，2005年7月份，原告所在的村实施“旧村拆迁”改造，依照村里规定，拆迁原有旧房的，除按面积予以贷币补偿外，另根据居住户口人数，每人享有五十平米的优惠价购买新建房屋面积指权的权利。原告家有五人，应享有二百二十五平米的优惠价面积，原告预购一套楼房，还有剩余指标，被告因女儿要结婚，需要房屋，便向原告提出要求，让原告将剩余的优惠价购房面积借给被告，等被告家拆迁时再还回来，指标借用后，被告家在2007年住上了优惠价楼房。2009年时，被告家的房屋列入拆迁范围，原告与被告系同村村民，拆迁政策与当初的一样，原告的儿子要结婚，便要求被告将优惠价面积还回来，被告表示答应并将指标还给原告，原告向开发公司一次性交清了房款，2012年房屋交付时，被告反悔，以自己购房为由，向开发商提出要求将楼房交给被告，原告得知情况后，提起诉讼。
【争议焦点】
被告认为原告交房款属于借用资金，同时认为原告无资格购房；原告则认为被告当初借用购房面积指标，应当还回来，原告交付房款的行为足以证明被告还指标的事实，被告反悔的行为侵犯了原告的合法权益。　　
被告还认为：原告不具有购买诉争房产的资格，诉争房屋属于农村房屋拆迁安置房，属于保障性用住房，只有属于该危改项目的拆迁村民才能享有以优惠价格购买该房产的资格。依据《城市房屋管理法》未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，双方签署《转购协议》时被告并未取得房屋产权，转让行为违反法律强制性规定，属于无效。
本案引发的主要问题是：购房指标是否具有人身性、是否可以转让，双方之间的口头协议属单纯的指标转让？还是实质的房屋买卖？指标借用合同继续履行是否存在障碍（即过户条件是否具备和能否过户？）
【法理分析】
原、被告双方之间达成借用指标的口头协议，原告交纳购房款，被告辩解的理由缺乏法律依据。双方之间的借用协议其实针对的是一项优惠价购买楼房的权利，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，原告已经按约定履行了相应义务，被告也应当按约定履行相应义务。被告反悔并拒绝过户的行为，侵犯了原告的合法权益，原告起诉要求被告履行协助办理过户手续的义务，应当得到支持。
【律师观点】
根据本案事实，根据京政办发(2000)20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让。可以确认原、被告双方之间达成的口头协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。
双方签署的协议虽针对拆迁回购房指标，但从双方实际履行过程看，原告将房款及其他相关费用交予开发商，借用被告的名字签订房屋买卖合同，且双方就房屋的价款、后续物业等费用的交纳以及房屋过户等事宜均进行了约定，事实上属于房屋买卖行为，原告仅仅是借被告之名而已。
双方行为指向回购房指标，应是对拆迁安置房“购买权”的转让，法律并没有明文禁止此类房屋“购买权”不得转让，法无明文规定禁止即自由。“购房指标”是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋的可期待物权的转让。原、被告之间的购房资格转让协议有效，双方应按照诚实信用原则履行各自的义务。
本案讼争虽是农村拆迁回迁房屋，虽标注按经济适用住房产权管理，但并非保障性用房，且房屋管理局明确表示此类房屋可以办理过户手续，不受限制。本案合同继续履行不存在障碍。被告虽然提出房屋买卖时没有办理产权证，不得转让，主张该买卖协议无效，这一观点是不成立。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条明确规定：《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而被告主张的恰恰是规范房屋交易中的管理性规定，而非效力性强制规定，故不能作为主张无效的依据。　　 本案虽系被告拆迁安置房，但属被告超出面积安置的部分，被告已在此前享受了原告的安置政策中应由原告享受的房屋优惠。如被告毁约行为得到法律保护，法律规定的合同交易原则诚实信用形同虚设，也在社会上形成随意反悔、不讲诚信的弊病，对建立诚信社会、法治社会、和谐社会都将产生非常大的负面效应。从维护社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许随时推翻既存法律关系，使原本可以合法实际履行的行为被认定为无效，对原告极不公平，有悖合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。
【漏洞模糊中寻找活的法律】
针对法律没有规定的情况，必须依据立法意图的考量，以确定立法者是有意排斥某项规则还是因为疏忽而未作任何安排，在具体案件裁判活动中，应当遵循合宪性要求，一切司法活动都应当遵循宪法，不能违反宪法的规则和精神，将特定的案件归入相应的原则和规则之内，通过准确适用法律解释、利益衡量和漏洞填补等法律适用技术，保持法律适用的稳定性、发展性和科学性。任何部门法都是置于一个大的基础性法理的基础之上，而不是一种孤立的单独的存在，法的含义是裁判争讼的一套权威依据和指导，用以调整关系、规范行为，关于社会和法律秩序的理念所组成的，由法条原理和概念的界说以及创设法律标准的规律所组成，这种技术的权威性与重要性并不亚于法条本身，依法裁判的“法”至少由法律制度、法律理念和法律方法构成，这是有机统一的体系，任何法律都是在这种体系之内进行的实际适用。
类似本案的情况，现行法律规定不明确，需要以漏洞填补，寻找适用于个案裁判的妥当法律规则，必须遵循法律体系的整个精神和目的。法条有限，世事无穷，从微观角度观察法律，无法为待决案件提供裁判依据，一部法律难以涵盖社会生活的方方面面，难以为所有纷繁复杂的纠纷提供裁判依据。规则本身不完善，从而导致成文法不能为个案提供裁判依据，规则缺失，法律尽管有不完善的情况，但如果能够通过狭义解释等方法而加以完善。“价值判断”是在司法裁判活动中根据一定的价值取向，判断争议所涉及的法律利益，实现法律所追求的公平正义。
【探究价值】
所谓价值就是美好观念或人们追求的事物，法的价值就是法作为一种社会规范的法律所体现的可以满足人需要的功能和属性，任何完整的法律规范都以实现特定的价值为目的，并对法益和行为方式作出评价，在规划事实构成与法律效果的联系中，总是存在着正义、自由、平等、效率、安全等价值判断，以特定的价值作为标准裁判争议的个案，强调法律规范应当追求怎样的目标，要求判断者秉持妥当的价值立场去解诉争利益，在认知困难的疑难案件和道德型疑难案件中。民法确立了公平、平等、诚实信用、保护民事权利、权利不得滥用等原则，根据各项基本原则可以推导出一切具体法律制度，几乎所有的漏洞都能够运用原则来真补，这是兜底性寻法工具，没有超出射程范围，创造性司法活动。民法的基本原则集中反映了法律的公平、正义等价值，有复数解释时可以直接依据基本原则。
这些价值也可能是特定法律领域内公认的基本价值，平等、公平、诚信。根据一定的价值取向判断争议所涉及的法律利益，实现法律所追求的公平正义。价值在哲学了是指客体对主体的其利效用，是指美好观念和人们追求的事物。法的价值是指作为一种社会规范的法律所体现的、可以满足人需要的功能和属性，价值判断就是以某一选定的标准衡量人、事件和状态等，通常指某一特定客体对特定主体有无价值，有什么价值、有多大价值的判断。
法律规范中充满了价值判断，任何完整的法律规范都以实现特定的价值为目的，并对特定的效益和行为方式作出评价，在规范的事实构成与法律效果的联系中，总是存在着立法者诸如正义、自由、平等、效率、安全等价值判断。要求判断者秉持妥当的价值立场，去解决诉争利益，是非判断的终极目标，直觉意义上的公平正义往往是起点，引起我们对于裁判进行更为深层的思考和追问，倘若裁判结果明显为全社会的公认观念不能接受，或者按照一般社会观念衡量是明显脱离实际的，我们就需要矫正这样的裁判结果，或者改变法律的适用方向，人们不自然并且处处提防，要让他们从容地进行日常交往，法律的边界必须与他们关于是非的合理感受相符合，这就是要求裁判者适用社会规范去划分合理诉求的边界，一套合理法律体系的首要要求就是裁判必须与社会的真实感受与需求相吻合。制度和思维的摩擦，涉及法思想方面的政策选择问题，也涉及法技术方面的理论和实践问题。更加强烈地折射出在民权承诉和保护这个问题上的相互摩擦碰撞。本案中的优惠价购房指标，在法律概念上是模糊的，失去了准确性，而现行需要建立的规则还没建立起来，形成根深蒂固的裁判障碍，这些问题必须解决，怎么处置这个购房指标问题，从法的价值观向和公平公正的理念出发，原被告交换指标的行为，理应受到法律的承认和保护。