[案例]
某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。
2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。
房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。
[分歧]
本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。
[评析]
本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。
一、案由的认定
合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。
合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。
二、预约合同的认定
预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。
在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的预约合同。因此，本案当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。
三、立约定金的认定
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见，立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。
从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。
四、诚实信用角度的考量
作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。
本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法利益。因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此，方能实现良好的办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。
综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。
（作者单位：最高人民法院）
关于《广东省职业技能培训和技工教育教学成果奖实施细则》的批复
广东省人民政府
关于《广东省职业技能培训和技工教育教学成果奖实施细则》的批复
广东省人民政府
省劳动厅：
粤劳研函〔1996〕211号文收悉。同意你们制定的《广东省职业技能培训和技工教育教学成果奖实施细则》，请你们下发执行。
广东省劳动厅发布
第一条 为充分发挥我省职业技能培训和技工教育工作者从事教育教学研究的主动性和积极性，鼓励其多出教学成果，以提高职业技能培训和技工教育教学水平和教育质量，根据《广东省教学成果奖励办法》的有关规定，特制定本实施细则。
第二条 职业技能培训和技工教育教学成果奖的范围包括：在职业技能培训和技工教育教学规律方面，具有独创性、新颖性、实用性的教学研究成果；在教学理论、教学管理、教学内容、教学方法、教学手段以及技能训练、产训结合、技能鉴定等方面，对提高教学水平和教育质量、实
现培养目标产生明显效果的教学改革方案和教学改革成果以及生产实习、产训结合、技术革新成果等。
第三条 我省从事职业技能培训和技工教育的各类技工学校、职业培训中心（学院、学校）、就业训练中心、职业技能鉴定机构、职业技术培训教研室、学术团体和其他社会组织、教师及其他个人，均可依法申请职业技能培训和技工教育教学成果奖。
第四条 职业技能培训和技工教育教学成果奖分为省和市（地级以上市，下同）、厅（局）两级。
第五条 省级职业技能培训和技工教育教学成果奖的申报、评审、批准和授予工作，由省劳动厅负责，并设立“广东省职业技能培训和技工教育教学成果奖评审委员会”，评审委员会聘请有关专家、教授等组成，评审委员会的日常工作由省劳动厅职业技术培训教研室办理。
市、厅（局）级职业技能培训和技工教育教学成果奖的评审办法，由各市人民政府、省直各厅局参照《广东省教学成果奖励办法》和本实施细则制定，并报省劳动厅备案。
第六条 省级职业技能培训和技工教育教学成果奖评奖基本条件：
（一）在全省职业技能培训和技工教育系统内首创并处于领先水平、有一定影响的；
（二）经过两年以上教学实践检验确有推广价值的。
第七条 省级职业技能培训和技工教育教学成果奖各等级评奖标准：
特等奖：理论上有较大创新，技能训练、技能鉴定方法或手段有较大突破；实践上取得显著成效；在全国性的试验中得到充分验证和普遍肯定；对促进教学质量的提高起到重要作用，推广价值高，在国内产生积极的影响；
一等奖：理论上有独到见解，技能训练、技能鉴定方法或手段先进，有较强的指导作用；在全省性的实验中被证明是切实可行，并取得明显成效，促进了教学质量的提高，有较高的推广价值，在省内产生积极的影响；
二等奖：理论或技能训练、技能鉴定方法（或手段）较先进，经教学实践检验可行的，并取得较明显成效，受到师生欢迎，有一定推广价值，在省内产生一定的影响。
第八条 申请省级职业技能培训和技工教育教学成果奖的单位和个人，应按《广东省教学成果奖励办法》第九条规定逐级申报，其中县（含县级市，下同）、区及其所属的单位或个人，可向县、区劳动局提出申请，由县、区劳动局向上一级劳动局备案并向省劳动厅推荐。
第九条 由不属于同一地区或者省直厅局的两个或两个以上单位或个人（成果主要完成人一般不超过5人）共同完成的职业技能培训或技工教育教学成果项目申请省级职业技能培训和技工教育教学成果奖的，可由参加单位或个人联合向其中一方主持单位或主持人所在市（县、区）的劳
动局或者省直厅局提出申请，再由受理的劳动局或者省直厅局向省劳动厅推荐。
第十条 申请省级职业技能培训和技工教育教学成果奖，必须填写《广东省职业技能培训和技工教育教学成果奖申请表》（见附表），并附上项目实验方案、报告、样品、实物照片、成果论文及其他有关材料，各一式三份，由推荐单位加具意见，按程序要求申报。
第十一条 经批准的省级职业技能培训和技工教育教学成果奖项目，应在授奖前公布，任何单位或者个人对该项教学成果的权属问题有异议的，可从公布之日起90日内向省劳动厅职业技术培训教研室提出，并由省劳动厅裁定。
第十二条 省级职业技能培训和技工教育教学成果奖每两年评审一次，评审工作在评选年份6月1日开始，10月30日结束。
第十三条 申请省级职业技能培训和技工教育教学成果奖的项目，可同时申请市、厅（局）级教学成果奖，但需予以注明。
第十四条 本实施细则自发布之日起施行。
〔附表〕广东省职业技能培训和技工教育教学成果奖
申 请 表
成果项目名称：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
项目主持单位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
项目主持人（签名）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
申 请 日 期： 年 月 日
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｜申请单位｜ ｜负责人 ｜ ｜
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｜申请人｜ ｜申请人所在｜ ｜申请何等｜ ｜
｜ ｜ ｜单位名称 ｜ ｜级成果奖｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜申请单位或｜ ｜邮政｜ ｜联系｜ ｜
｜申请人地址｜ ｜编码｜ ｜电话｜ ｜
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｜成果项｜ ｜
｜目名称｜ ｜
｜及内容｜ ｜
｜提要 ｜ ｜
｜ ｜ ｜
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｜项目主｜ ｜
｜持单位｜ ｜
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｜ ｜姓 名｜性别｜年龄｜学历｜专业技术职务｜ 曾受过何种 ｜工作单位｜
｜项 目｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜教学（教研）成果奖励｜ ｜
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｜主持人｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－｜－－｜－－｜－－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜参加项｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜目主要｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜成员 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜成果形式｜ ｜
｜（另加附｜ ｜
｜件） ｜ ｜
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｜ 成果项目 ｜ ｜
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｜研究基本过程 ｜ ｜
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｜ 成果试验 ｜ ｜
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｜情况及评价 ｜ ｜
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｜成果在本学科学｜ ｜
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｜术领域和省内外｜ ｜
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｜的影响如何 ｜ ｜
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｜ 有 何 ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜ 推广价值 ｜ ｜
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｜ 单位推荐 ｜ ｜
｜ ｜ 盖章 ｜
｜ 意 见 ｜ 年 月 日 ｜
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｜ 上级主管 ｜ ｜
｜ ｜ 盖章 ｜
｜ 部门意见 ｜ 年 月 日 ｜
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｜ 省评委会 ｜ ｜
｜ ｜ 盖章 ｜
｜ 评审意见 ｜ 年 月 日 ｜
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1997年1月22日
