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福建省政府


福建省人民政府关于搞活建筑业若干政策的暂行规定
福建省政府



规定
建筑业是国民经济的重要产业部门，必须加快发展。但是，现行建筑业的管理体制和管理办法，不适应我省实行“开放、搞活、特殊、灵活”的政策，必须进行改革。为了搞活建筑业，提高基本建设的经济效益，加快我省经济建设步伐，现将有关政策暂行规定如下：
一、改革建筑业现行的以行政手段分配建设任务的老办法，对国家计划内的基本建设工程逐步推行招标、投标。开放建筑市场，允许外省、外地区施工企业来本省、本地区参加工程投标；建设单位可择优录选设计、施工单位，在国家计划指导下，有领导地开展施工企业之间的竞争。
今后国家计划内的工程项目（包括利用外资、侨资工程），凡设计、资金、场地、材料、设备落实的，均可由建设单位或其主管部门进行招标；暂不具备招标条件的工程项目，建设单位也可以择优选用施工单位。参加投标企业不受地区和企业所有制限制，但必须具有法人地位，企业等
级必须与投标工程的规模相称。投标企业要根据工程标书要求，核算标价，提出工期、质量和保证措施等。建设招标单位根据各投标企业的工程标价、质量、工期以及企业素质、社会信誉等，与基建主管部门、建设银行等有关部门共同组织评标，确定中标企业。
投标企业中标后，应按《中华人民共和国经济合同法》、国务院国发〔1983〕122号《建筑安装工程承包合同条例》以及标书确定的原则，同建设招标单位签订投资承包经济合同。合同一经双方签字即具有法律效力。双方必须严格遵守合同条款，履行各自的权力和职责；不论那
一方不信守合同条款，而给对方造成经济损失的，受损失一方有权提出赔偿，造成损失一方应按合同规定予以赔偿。
招标、投标、评标工作由各级基建主管部门负责管理。招标具体办法另行颁发。
二、为了明确建设单位和施工单位的职责，加强经济承包责任制，全省基本建设建筑安装工程，可继续按原省建委闽建施（82）21号《福建省建筑安装工程实行施工图预算包干和住宅工程按平方米造价包干的暂行办法》执行，积极推行承包工程包干制。
凡实行按施工图预算包干或施工图预算加系数包干的建筑安装工程，今后施工图预算逐步由施工单位编制过渡到设计部门编制。施工图预算经建设单位、施工单位和建设银行共同审定后，由建设银行监督执行。
施工单位以单位工程为对象，施工图预算为依据，实行包工、包料、包费用，一次包死，除设计有较大变更外，一律不准中间签证。对工程材料差价，除国家统一调价外，工期在一年以内的不准调整；工期在一年以上的，一年以后工程所使用的材料，差价部分经基建主管部门批准后，
允许一年作一次调整。
住宅工程实行按平方米造价包干后，各地（市）基建主管部门应结合本地区情况，抓紧制订出若干标准住宅建筑设计类型的平方米造价和“三材”耗用指标，作为施工企业实行包干的依据。
包干工程竣工时，施工企业不再办理工程决算，只由建设银行对包干合同规定允许调整的工程造价进行审核后，即可办理工程结算。
三、严格实行建筑安装工程定额工期奖罚制度。施工企业与建设单位应签订工期奖罚合同条款，提前工期有奖，推后工期罚款。提前工期奖的奖金主要用于企业提前工程的措施费和参加施工生产职工的集体福利和奖金。该项奖金不列入上级核定的企业奖金指标控制范围。施工企业因自
身原因不能按期完成工程任务，则应按合同规定赔偿因延误工期给建设单位造成的损失，其赔偿费不得列入成本，应由企业留利和承包工程的职工共同负责支付。
工期定额暂按原国家建工总局一九八一年颁发的《建筑安装工程工期定额》执行。工期奖罚办法仍按原省建委闽建施〔82〕21号《福建省建筑安装工程合同条例实施细则》有关条款执行。
四、改革现行的工程质量监督办法。省、地、市基建主管部门均应设立工程质量监督站，负责行使对承包工程质量的社会监督职责，实行工程质量第三方认证制度。竣工工程非经监督检查机构检验合格，不得交付使用。工程监督站对所承担的监督、测试工程项目的取费办法和取费标准
另行规定。在各级工程质量监督站未成立前，暂行企业自我监督和基建主管部门监督相结合的办法。
五、进一步完善施工企业利改税制度。根据我省建筑业的实际情况，参照全国建筑业税率的平均水平，全省建工系统施工企业的税率按百分之四十三计征；非建工系统施工企业仍按原税率计征。税后留利，企业有权自行支配。
六、实行灵活的用工形式。施工企业可以同时使用全民工、集体工和合同工，但内部必须严格实行权责利相结合的承包经营责任制，把整体施工任务分解成单位工程，搞层层分包，落实到包工队或班组。同时企业内部要改善经营管理，加强成本核算，改革不合理的规章制度。
七、企业内部的分配，实行以国家统一劳动定额（含国家允许省调整幅度）为标准的计件工资制或单位工程经济包干责任制，职工按劳付酬，多劳多得，工资高不封顶，低不保底。工资基金按劳动部门批准的产值工资含量控制。计件超额工资，允许列入工程成本核算。国家规定的原材
料节约奖可在工程成本中列支。
技术改造措施项目中的基建工程部分可参照本规定执行。厦门经济特区可根据特区的实际情况由厦门市人民政府自行规定。
本规定自发文之日起施行。各地区、各部门在执行过程中如发现问题，可向省基建主管部门反映，以便进一步进行修订。



1984年4月18日
律师看法：房价降了，差价谁来买单？

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡，房价直线下降，业已高价购房的业主可谓损失惨重，短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元，无疑产生了巨大的心理落差，要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前，深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而，更多的是没有享受补偿的业主，他们的损失可否要求开发商来承担？
2008年6月17日星期二晚上18：40，江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅，与大家一起探讨了目前的热门话题：房价降了，差价谁来买单？【详见网址：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下：
守株待兔，等待开发商主动补偿降价损失，无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者，更希望了解的是，他们是否有权利要求开发商补偿差价？也就是说，开发商有没有义务向购房者补偿差价？所谓义务，无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务，从我国现行法律规定来看，我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后，房屋价格下降，损失由开发商来承担。一般来说，房价或升或降，是一种正常的市场行为，法律不会进行干涉。
关于约定义务，关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为，虽然法律没有规定，但是，在平等的民事主体之间，法律允许“意思自治”，只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定，可以从以下三个方面来考察：
第一，双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道，开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏，供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定，或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均可以在此约定，构成商品房买卖合同的一部分，对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定，按双方约定的处理。从现实情况来看，之前房地产市场一直处于“卖方市场”，购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二，双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定，并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》（[2003]7号）第三条的规定，如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售，购房者据此签订了商品房买卖合同，可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三，即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定，也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后，对外公开作出承诺，愿意一定标准补偿业已购房的业主，那么该承诺已经作出即发生法律效力，购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形，购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是，购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商，请求开发商给予适当补偿，只要双方意思表示一致，法律并不禁止。
此外，即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致，购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场，开发商违约情形比比皆是，如欺诈，房屋质量问题，迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权，很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房，最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说，如果开发商存在下列情形之一的，购房者享有合同解除权：
（1）商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人；
（3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（6）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
（7）房屋质量问题严重影响正常居住使用；
（8）商品房买卖合同未作约定，交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出３％；
（9）开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
（10）办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。